Levné hypotéky pomáhají dosáhnout na lepší bydlení
4.3.2013 - Z aktuálních statistik společnosti GOLEM FINANCE vyplývá, že nabídkové úrokové sazby hypoték dosáhly svého historického dna a zde zatím zakotvily. Výjimkou jsou hypotéky do 100% zástavní hodnoty nemovitosti, které v průměru meziměsíčně ještě zlevnily o 14 setin procentního bodu. Nízké úrokové sazby pozitivně ovlivňují dostupnost vlastnického bydlení. Měsíční splátka hypotéky nyní statisticky dosahuje zhruba třetiny příjmů domácností.
Snížení sazeb ze strany Hypoteční banky a Wüstenrot hypoteční banky zůstalo bez odezvy. Banky v únoru vyčkávaly, takže indexy GOFI, které odrážejí průměrnou výši nabídkových úrokových sazeb, stagnovaly na lednových hodnotách. Průměrná úroková sazba hypoték do 70 procent zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) činila stejně jako v lednu 3,17 % (GOFI70). Průměr hypoték do 85 % LTV meziměsíčně vzrostl o 1 setinu na 3,36 % (GOFI85). Jedinou výjimkou jsou hypotéky do 100 % LTV. Index GOFI100 v únoru klesl z 4,74 % na 4,60 % (-0,14 p.b.). Tento propad byl zapříčiněn především rozhodnutím Hypoteční banky, která 100% hypotéky na začátku února zlevnila o 0,5 procentního bodu.
Variabilní sazby
Stabilitu vykazují také plovoucí úrokové sazby. Průměrná úroková sazba hypoték do 70 % LTV s variabilní sazbou navázanou na jednoměsíční PRIBOR (index GOFIVAR70) stejně jako v lednu činila 2,52 %. Rozdíl mezi indexy GOFI70 A GOFIVAR70 tedy v tuto chvíli činí necelých 0,7 procenta, čímž variabilní sazby podle našeho názoru částečně ztrácí na atraktivitě. Ač v blízké budoucnosti neočekáváme nárůst plovoucích sazeb, klientům ve většině případů doporučujeme úrokovou sazbu zafixovat na 3 nebo 5 let. Hypotéku s variabilní úrokovou sazbou v tuto chvíli na českém trhu nabízí 10 bank.
Reálné sazby kopírují nabídkové. Obojí budou i nadále stagnovat
Indexy GOFI 70 a 85 dlouhodobě korelující s respektovaným indexem reálných úrokových sazeb Hypoindex. A tato závislost se potvrdila i v uplynulém měsíci, kdy server hypoindex.cz zveřejnil data za leden. Index po několika měsících ukončil klesající trend a vzrostl z prosincových 3,17 % na 3,21 %. V následujících měsících očekáváme pokračující stagnaci jak nabídkových, tak reálných úrokových sazeb hypoték a to jak v případě fixních, tak variabilních. Indexy GOFI budou podle našeho názoru v prvním čtvrtletí oscilovat v pásmu +/- 0,1 p.b..
Hypotéky nyní ukrajují necelých 30 % z příjmu průměrné české domácnosti
Stagnace úrokových sazeb spolu s pozvolným nárůstem cen bytů se promítnuly v mírném zhoršení dostupnosti bydlení v ČR. Index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část čistého příjmu vynaloží na splácení hypotéky, v uplynulém měsíci vzrostl z 30,2 na 30,8 %. Příčinou nárůstu indexu je především stoupající průměrná cena bytů, která v únoru vzrostla na celorepublikové úrovni z 1,72 na 1,76 milionu korun.
Graf číslo 1 ilustruje, jak se vyvíjela dostupnost bydlení v čase. Z grafu je zřejmé, že ještě před 4 lety zatížení domácnosti splátkou hypotéky dosahovalo více než 50 % (průměr ČR), nyní činí 31 %. Regionální srovnání aktuálních hodnot indexu nabízí graf č. 2. Statisticky nejhorší dostupnost bydlení je dlouhodobě v Praze, naopak nejlepší přístup k vlastnímu bydlení mají obyvatelé Ústeckého kraje.
Na pořízení průměrného bytu stačí domácnosti 4,5násobek ročního příjmu
Obdobný vývoj vykazují také statistiky návratnosti bydlení, které vyjadřují, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu. Podle těchto statistik došlo v únoru k prodloužení návratnosti bydlení z 4,46 na 4,56 roku. Aktuální výše čistého příjmu české domácnosti činí 385 964 Kč a průměrná cena bytu dosahuje výše uvedených 1,76 milionu korun.
Ač indexy v posledních měsících zaznamenávají drobné zhoršení (nárůst indexů), dostupnost bydlení se stále pohybuje velmi blízko historicky nejlepších hodnot, což v praxi znamená, že vlastní bydlení pořizované prostřednictvím hypotéky nebylo nikdy v minulosti tak dostupné, jako v posledních zhruba 5 měsících. Při pořízení vlastního bydlení s využitím hypotéky je však nutné počítat s tím, že úroková sazba může v budoucnu růst, čímž dojde ke zvýšení měsíční splátky a tím i zatížení rodinného rozpočtu domácnosti. Proto vždy při žádosti o úvěr kalkulujte s rezervou.
Na základě výše uvedeného odhadu vývoje úrokových sazeb a s ohledem na očekávanou stagnaci cen bytů očekáváme, že míra dostupnosti bydlení bude i v prvním pololetí roku 2013 kolísat kolem stávajících hodnot a směrem k delšímu horizontu bude pozvolna růst.
Libor Ostatek