Koupě nemovitosti v exekuci. Jak na to?

6.2.2020 - Našli jste si nemovitost, která se vám líbí, ale vázne na ní exekuce. I když obecně právníci koupi nemovitosti v exekuci nedoporučují, můžete mít svůj vážný důvod, proč chcete koupit právě ji. Pokud se připravíte na zdlouhavé jednání, může se vaše transakce nakonec i vyplatit.

Prvním a základním krokem před koupí nemovitosti je nejen prohlídka samotné nemovitosti, ale především náhled do katastru nemovitostí. Jen z listu vlastnictví zjistíte, zda na nemovitosti váznou nějaké závazky, plomby, či dokonce exekuce. Přitom o ní v danou chvíli nemusí vědět ani majitel, který nemovitost nabízí.

O exekuci se majitel dozví jako poslední
Někdy člověku dluhy přerostou přes hlavu dřív, než se naděje. Česko v posledních letech trápí dluhová past a v exekuci se ocitlo již více než 800 000 obyvatel. Více než 160 tisíc lidí má deset a více exekucí. Mohou to být malé částky, které rychle narůstají díky úrokům a poplatkům exekučního řízení.

Zpočátku to mohou být „pouze“ obstavené účty. Ovšem pokud prostředky nestačí, mohou exekutoři přistoupit k exekuci majetku, a posléze také nemovitosti. Exekutor samozřejmě dlužníka neinformuje předem. Ten je až poslední, který informaci dostane. S takovou nemovitostí nesmí majitel bez vědomí exekutora nijak nakládat. A tak i když ji například plánoval prodat, aby uspokojil své věřitele, v tomto okamžiku je třeba souhlasu exekutora.

Zjistěte si všechny dluhy
Jestliže jste se rozhodli přesto o nemovitost usilovat, nejprve si zjistěte veškeré dluhy, které majitel nemovitosti má. Můžete nahlédnout do centrální evidence exekucí, kterou vede Exekutorská komora ČR (madluhy.cz nebo exekuceinfo.cz). Informace jsou zpoplatněné. Tam však zjistíte pouze již zahájené exekuce.

K tomu, abyste zjistili celkovou zadluženost majitele nemovitosti, je třeba jeho spolupráce. Především si od něj nechte doložit potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně. Požádejte ho také o výpis z registru dlužníků (bankovní i nebankovní registr).

Když budete mít všechno pohromadě, zhodnoťte, zda se koupě nemovitosti i takto vyplatí. Někdy mohou být dluhy větší, než jste ochotni a schopni za nemovitosti zaplatit. Pokud jsou dluhy nižší, než je odhadovaná cena nemovitosti, můžete licitovat. Takové riziko vás může zvýhodnit nižší kupní cenou.

Spojte se s exekutory
I nemovitost v exekuci je možné prodat. Ovšem musí k tomu udělit souhlas nejen majitel nemovitosti, ale také exekutor, a případně další věřitelé. Proto zároveň, když budete jednat s majitelem nemovitosti, se spojte s exekutory, případně ostatními věřiteli.  Vyžádejte si k tomu od majitele nemovitosti plnou moc. Ti vám sdělí aktuální výši dluhů, která mohla narůst o úroky. Také se dozvíte, zda je převod nemovitosti možný okamžitě, a dluhy se vyplácejí následně, nebo je třeba dluhy vyplatit předem. Na tom bude záviset ujednání v kupní smlouvě o způsobu úhrady kupní ceny.

Dohodněte si také lhůtu, ve které exekutor po splacení dluhu doručí na katastrální úřad návrhy na výmaz všech příslušných zápisů z listu vlastnictví. Dalším krokem je znalecký posudek. Při prodeji nemovitosti v exekuci je třeba jej mít. A kupní cena by měla být minimálně ve výši posudku. Pokud budou exekutoři souhlasit, stačí pak už jen za stanovených podmínek podepsat kupní smlouvu.

Exekuce se může vyplatit dlužníkovi i kupujícímu. Dlužník má šanci prodat nemovitost za vyšší cenu, a tak uhradit své závazky. Potenciální kupující může získat nemovitost za nižší cenu, než je tržní. Ovšem musí na koupi nemovitosti počítat s podstatně delší dobou a větší byrokratickou zátěží než při běžné transakci.

Jindra Svitáková