Náklady spojené s pořízením nemovitostí stále klesají
10.7.2012 - Dostupnost bydlení se za červen opět zlepšila a dostala se na historicky nejnižší hodnoty. Úrokové sazby v červnu mírně poklesly a zároveň nedošlo k nárůstu nabídkových cen bytů. Jednoznačně platí, že současné období je vhodné k pořízení vlastního bydlení, neboť dostupnost je nejlepší za posledních několik let.
Index dostupnosti bydlení za červen (všechny byty, celá ČR) vykázal pokles ve všech kategoriích:
Index 70% LTV klesl z hodnoty 29,3 % na 28,4 %, tedy o – 2,9 %.
Index 85% LTV klesl z hodnoty 29,6 % na 28,8 %, tedy o - 2,9 %.
Index 100% LTV klesl z hodnoty 33,1 % na 32,2 %, tedy o - 2,8 %.
Úrokové sazby se oproti květnu snížily, pohyby indexů jsou ovlivněny tímto poklesem prakticky ve všech krajích, pouze ve dvou krajích došlo k nárůstu hodnoty indexu. Základní graf aktuálního indexu je uveden níže.
Index návratnosti v červnu poklesl (všechny byty, celá ČR) z hodnoty 4,18 let na 4,07 let, tedy o 2,6 %. Dlouhodobě se tento index pohyboval těsně pod úrovní 4,5 let, nicméně v posledních měsících se od této hladiny odpoutal a začíná směřovat k hodnotě 4 let. Základní graf aktuálního indexu je uveden níže.
Úrokové sazby za měsíc červen:
Fixace na 5 let, 70% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank poklesla o 4 setiny p.b. na hodnotu 3,52 %, což je historické minimum. Pro srovnání s indexem reálných cen: Hypoindex za květen poklesl na hodnotu 3,68 % (GOFI 70 byla 3,56 %), i v dalším měsíci očekáváme jeho pokles.
Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank poklesla o 4 setiny p.b. z květnových 3,70 % na hodnotu 3,66 %, což je další historické minimum.
Fixace na 5 let, 100% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank v květnu rovněž mírně poklesla, a to o 2 setiny p.b. V květnu tato sazba poklesla na hodnotu 4,99 % a červnu na 4,97%, což je od roku 2008 další historické minimum.
Červen přinesl potvrzení našeho očekávání, tedy pokles sazeb o několik setin a tedy nové úrokové dno. Z pohledu aktuální situace jsou úrokové sazby již sedmý měsíc na nízkých úrovních a pohybují se v rozmezí hodnot 3,52 % až 3,73 %.
I nadále očekáváme příznivou výši úrokových sazeb. Banky přicházejí průběžně s akčními nabídkami a některé i s dalším snížením úrokových sazeb. Další pokles úrokových sazeb vidíme jako pravděpodobný, ale bude se pohybovat v řádu několika málo setin, tzn. nebude se jednat o nic výrazného. Pro třetí čtvrtletí očekáváme i nadále výbornou dostupnost financování bydlení.
I přes velmi silné "realitní" jaro se stále nepodařilo stabilizovat ceny bytů napříč celou ČR. I v posledním měsíci došlo k jemnému meziměsíčnímu poklesu cen bytů. Stejně jako v minulých měsících jde ovšem o výkyvy velmi malé. Byty 1+1 ztratily za poslední měsíc -0,98 % a byty 3+1 vykázaly pokles -0,73 %. Byty 2+1 naopak nepatrně získaly (0,44 %). Vše ovšem vypadá jinak, když se podíváme na vývoj realitního trhu z půlročního nadhledu.
Mnohem lepší pohled na český realitní trh dávají hodnoty monitorující vývoj cen bytů za období 1.1. – 1. 7. 2012. Z nich je patrné, že je trh s byty velmi stabilní zejména v oblasti malých bytů (1+1). Dlouhodobě platí, že právě tato kategorie vykazuje nejmenší poklesy svých cen. Od začátku recese (září 2008) ztratily byty 1+1 nejméně (-25,24 %).
Relativně dobře si vedou také byty kategorie 2+1, které sice za posledních 6 měsíců ztrácí (-1,19 %), ale tento pokles může být v průběhu roku smazán. Hodně bude záležet na ochotě lidí pořizovat si vlastní nemovitosti na úkor pronájmu. Této skutečnosti ovšem velmi nahrávají nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů. U bytů 1+1 totiž velmi často dochází k financování z vlastních zdrojů, popřípadě doplnění o úvěr ze stavebního spoření. Byty 2+1 a byty větší jsou již na hypotékách závislé mnohem více. S klesající úrokovou sazbou hypoték lze předpokládat, že dojde ke zvýšení poptávky právě po bytech 2+1 nejen za účelem bydlení, ale i investice (koupě a následný pronájem). A právě zde sehrává výše úrokové sazby významnou roli.
Jiná situace je ovšem u velkých bytů (3+1), které za poslední půlrok ztrácí nejvíce (-2,2 %). A největší pokles zaznamenaly také za období září 2008 až červenec 2012 (-32,31 %). Za snížením cen stojí zejména nechuť lidí "vrhat" se do velkého zadlužení. Mnoho kupujících v době recese raději oželí část svých nároků a dá přednost (i když mnohdy jen přechodně) menšímu bytu. Snížení poptávky po velkých bytech se rovná snížení jejich cen. U bytů 3+1 očekáváme i v průběhu letošního roku další pokles o cca. 2 – 3 %. I zde je ovšem mnoho faktorů, které mohou změnu cen velmi ovlivnit (zvýšení nezaměstnanosti, změna přístupu bank ve vztahu na ochotu půjčovat apod.)
Luboš Svačina