Rekordně nízké sazby hypoték na zlepšení dostupnosti bydlení již nestačí

14.7.2014 - Pokračující prudký pokles úrokových sazeb na zlepšení dostupnosti bydlení nestačí. V opačném směru totiž působí rostoucí ceny nemovitostí. Průměrná cena bytů v ČR vzrostla oproti stejnému období loňského roku o 70 000 Kč. Výsledkem je stagnace indexu dostupnosti bydlení na květnových 30,1 %.

Červen přinesl další zlevnění hypoték. Index GOFI 70, který měří průměrnou úrokovou sazbu hypoték do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, klesl z 2,80 % na další rekord - 2,72 %! Z pohledu výhodnosti financování bydlení platí, že banky nikdy v historii nenabízely lepší podmínky. Druhým neméně důležitým faktorem z pohledu dostupnosti bydlení jsou však ceny, za které lze nemovitosti pořídit. Zatímco hypotéky zlevňují, realitní trh ožívá a ceny v některých regionech začínají růst. V průměru za celou Českou republiku průměrná nabídková cena bytů vzrostla v červnu oproti předchozímu měsíci o 14 000 Kč na 1,77 mil. Kč, jak vyplývá ze statistik portálu realitycechy.cz.

Výsledkem protichůdných sil je stagnace indexu dostupnosti bydlení (IDB), který vyjadřuje, jak velkou část průměrného čistého příjmu domácnosti spolkne splátka hypotéky odpovídající průměrné ceně bytu. Z aktuálních dat vyplývá, že při průměrné ceně 1,77 mil. Kč by to bylo 30,1 %, což je o 4 desetiny procentního bodu více, než v loňském červnu a to i přesto, že průměrná cena bytů byla loni o 70 000 Kč nižší.

Zajímavé srovnání nabízí také statistiky z roku 2009, kdy jsme začali dostupnost bydlení v ČR monitorovat. Oproti stavu před 5 lety je současná situace diametrální odlišná. Tehdy index dostupnosti bydlení při průměrné úrokové sazbě 5,61 % a průměrné ceně bytů 2,05 mil. Kč dosahoval 48,0 %. Jinými slovy splátka hypotéky českým domácnostem ukrojila téměř polovinu z celkových čistých měsíčních příjmů. Nyní je to necelá třetina.



Polovina krajů je na tom v meziročním srovnání lépe, polovina hůře
Meziměsíční stagnaci, resp. pouze minimální růst či pokles v řádu jednotek desetin procentního bodu evidujeme také na úrovni regionů. Výraznější změny jsme zaznamenali pouze v Praze (- 0,5 %), Plzeňském (m/m -0,7 %) a Libereckém kraji (+0,9 %).

Ovšem v porovnání se situací před rokem je vývoj mnohem zajímavější. Vlivem prudkého nárůstu cen došlo k největšímu ztížení dostupnosti vlastního bydlení v Praze, kde hodnota indexu meziročně vzrostla o 5,7 %. Naopak výrazně lepší přístup k vlastnímu bydlení mají obyvatelé Královehradeckého kraje, kde zatížení domácnosti hypoteční splátkou kleslo díky poklesu průměrných cen bytů (y/y – 280 000 Kč) o více než 6 %.



V Praze na pořízení bydlení padne 10 ročních platů
Kromě indexů dostupnosti bydlení pravidelně publikujeme také data indexu návratnosti bydlení, který vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu. Hodnota indexu díky celkem razantnímu nárůstu cen bytů v červnu meziměsíčně vzrostla o 3 setiny procentního bodu na 4,63 roku. Jinými slovy průměrná česká domácnost by musela na pořízení bytu v ceně 1,77 mil. Kč (průměr ČR za všechny byty) vynaložit 4,6násobek ročního příjmu.

Ovšem i v případě indexu návratnosti bydlení dochází k velkým regionálním disproporcím. Zatímco v Praze indexu dosahuje bezmála 10násobku průměrných čistých příjmů tamních domácností, v Ústeckém kraji jsou to necelé 2 roční příjmy, neboť průměrná cena bytů zde činí 0,60 mil. Kč. 





Míra dostupnosti bydlení je základním ukazatelem pro dosažitelnost pořízení vlastního bydlení. Náš projekt přináší okamžité informace o rozdílné míře dostupnosti bydlení nejenom v jednotlivých krajích ČR, ale rovněž podle velikosti pořízeného bydlení. Projekt je unikátní rovněž tím, že vám podáváme informace o tom, jak se index meziměsíčně mění. Projekt dostupnosti bydlení je společným projektem společností EuroNet Media s.r.o. a Golem finance s.r.o.

Dosupnosti bydlení 70, 85, 100 - vyjadřuje v %, kolik činí splátka hypotéky k čistým měsíčním příjmům domácnosti v daném kraji či celorepublikově.

Index návratnosti - vyjadřuje v letech, za kolik let se mi vrátí nákup vlastnického bydlení, pokud by domácnost všechny své čisté příjmy vložila do nákupu bytu. Jde tedy o poměr ceny bytu a čistého ročního příjmu domácnosti.
LTV (loan to value ration): Ukazatel vyjadřující poměr hodnoty úvěru k hodnotě nemovitosti poskytované do zástavy.

Luboš Svačina